股东输血、物业易主 富力地产开启“自救模式”

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来源:中国网地产 2021-10-17 22:16:18

面对债务压力,李思廉在富力地产中期业绩会现场表示:“以前累积下来的已经建成的收租物业,包括酒店、写字楼、餐厅等,这些项目都愿意出售。”

李思廉曾用“绝对不后悔”来描述对于万达酒店业务的收购,目前提出酒店“可售”,很难再谈那笔交易后不后悔。

本月初,富力多只债券下跌,穆迪将富力的公司家族评级从B1下调至B2,富力的债务危机已经越发严重,情况直到9月20日的两条公告发布才得以缓解。

果断自救 李思廉、张力向富力输血港币80亿元

9月20日,富力地产公告称,作为富力地产执行董事和大股东的李思廉、张力二人,拟向上市公司提供港币80亿元的股东资金。富力在公告中将两位大股东注入资金的举动称为“展现主要股东对公司持续承诺及对公司业务及发展坚定不移的信心”。

股东输血、物业易主 富力地产开启“自救模式”_中国网地产

同一天,碧桂园服务公告称,碧桂园物业香港与富力物业签订股权转让协议。据此,碧桂园服务以不超过人民币100亿元的代价收购富良环球,由此间接收购富良环球所持之各目标公司100%股权。当中70亿元用于收购现有业务,30亿元则用于未来0.66亿平方米在管面积合约。

碧桂园服务在第一阶段第一期的20亿元已于9月17日入账。据悉,李思廉、张力分别持有富力物业46.477%、46.477%的股份。

富力地产与碧桂园服务发布的两则公告则意味着,富力正在竭尽所能缓解其流动性压力。富力的债务压力由来已久,其中不得被忽视的则是其酒店业务。

富力投资的物业资产中,酒店规模是其他投资物业的1.5倍。富力对于酒店加码,显然是希望能够减轻房地产的潜在风险。在富力2017年收购万达73家酒店之后,酒店、写字楼的资产占比达到20%,但随着疫情的到来,富力酒店业务反而成为其主要资金压力来源之一。

反观实现“轻资产”战略后万达酒店发展,其2020年实现收入6.55亿港元,同比减少19.38%。年度溢利实现2.3亿港元,母公司拥有人应占溢利录得1.65亿港元,扭亏为盈。如果73家酒店仍在万达手上,仅运营支出一项费用,对其而言也颇有压力。

截至2021年6月底,富力地产拥有91间营运中酒店,总建筑面积为399万平方米,数量庞大的高端酒店并未对其现金流带来较大贡献。

李思廉在此前也坦言,“全球的旅游都停了,酒店开房率太低,即便国内慢慢恢复,入住率短期内也提不起来,预计全年酒店收入可能会大幅下滑”。

“三道红线”全踩 富力面临关键时刻

面对巨量债务,“三道红线”全踩的富力难以获得新增借贷支撑,截至6月底,富力现金短债比仅为0.55;净负债率为123.5%;剔除预收账款后的资产负债率在74.9%。

在债务层面,富力有息借款约为1433.5亿元,短期借款约为519亿元,同期,其持有的非受限现金及现金等价物为127.6亿元,难以覆盖其短期债务。

在利润层面,富力地产毛利及净利润分别减少至85.7亿元及31.8亿元;毛利率较上年同期的33.5%下滑至22.3%。

“毛利率下跌是由于调整平均销售价格以加快销售速度,以致影响集团的毛利率”,富力对于毛利率的解释较为公允,体现其正在加速回款以缓解债务压力,但仍然引发了评级机构的一系列下调动作。在其发布2021年半年报后,惠誉、标普分别下调了对富力地产的评级展望。

实际上,富力在2020年已经通过减少拿地、出售资产等措施削减了374亿元债务,其中最受关注的是其向黑石出售广州富力国际空港综合物流园70%权益。

富力的资金危机从2019年便开始显现,2020年的疫情出现与“三道红线”出台更加剧了其债务压力。富力对于债务的处理手段是继续“借债”,但随着融资环境日渐趋紧,富力开始着手以降价手段加速销售回款,同时在土地市场进一步收缩。

降价对于其毛利润的影响会进一步传导至市场预期,而减少土地获取则会影响富力下一步的市场推货节奏,跌入死循环之中。

所以,此次的大股东80亿元输血及100亿出售富力物业则显得格外重要,对于富力的短期债务压力而言,交易将会对其债务问题产生明显的减轻效应,部分评级机构也已经作出反馈。

在双方公告发布后,里昂维持了对富力的“买入”评级,并在报告中指出,富力通过出售物业业务及获主要股东李思廉及张力提供80亿元资金支持能够显示,其主要股东正在兑现解决短期流动性问题的承诺,有助于缓解投资者对富力的流动性担忧及未来六个月股价压力。

里昂同时表示,富力在出售物业并获得股东财务支持后,能够拥有足够流动性来偿付短期内到期的债务。

目前来看,富力在短期内的风险敞口得以收窄,但后续现金流的压力仍然存在,对于其资产占比较高的酒店板块是否也会被售出,市场持有的观点不一。

(责任编辑:李雨霏)
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