彩生活的3000天 唐学斌的20年

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来源:中国网地产 2021-10-17 10:42:49

当彩生活在收购协议上签字的那一刻,唐学斌的心中是不舍,还是难过,抑或是解脱?

回顾彩生活的发展历程,这一试图跟传统物业管理行业划分界限的“新物种”,在经历了狂飙突进的20年后,最终却不得不委身于物业管理行业巨头碧桂园服务,可谓“屠龙少年终被屠”。

历史没有如果,只有结果。站在彩生活这个物业第一股卖身后的全新时点,有必要对彩生活进行一次深度的复盘,条分缕析,方可做到前事不忘,后事之师。

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来源:碧桂园服务公告

缘起 新物种的探索

1998年7月,国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,宣布从同年下半年开始全面停止住房实物分配,实行住房分配货币化,首次提出建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。截至1998年底,全国已经全面停止实物分房,中国城镇住房制度发生了一次根本性的转变。

在住房制度发生深刻变革的同一时期,刚从同济大学毕业几年的唐学斌阴差阳错的进入了物业行业,并开始了其跌宕起伏的物业生涯。公开资料显示,唐学斌于1997年至2001年任职于中海物业管理有限公司,最高职位为公司副总经理,主要负责管理工程部门。

回顾物业行业的发展历程,1981年,内地第一家物业管理公司在深圳注册成立,同年广州东湖新村小区成立全国第一个物业管理处,开始物业管理服务工作。但直到2003年第一部《物业管理条例》正式颁发,物业行业才真正意义实现了有法可依。

在物业行业迈入规范化的前夕,唐学斌毅然决然的抛弃了铁饭碗,选择从中海物业离开,投身物业行业市场化发展的大潮,参与创立了后来多次成为行业焦点的彩生活。

2002年,唐学斌正式加入彩生活前身,并负责其营运及管理,同时也担任彩生活多家附属公司的总经理。

从2002年到2011年的十年间,彩生活的发展一直波澜不惊。同期,中海物业在中海地产的哺育下,始终保持高速发展。

招股说明书显示,在2011年,彩生活实现营收1.47亿元,直到2012年,彩生活的营收仍然不足2亿元,仅为1.97亿元。而在2012年,中海物业的营收高达14.45亿港元,遥遥领先于当时的彩生活。

看到自己苦心经营十余年的彩生活与老东家差距如此之大,想必唐学斌的心中充满了苦涩与不甘。

北京林业大学经济管理学院物业管理系主任程鹏曾多次提及,中国上市物业公司的格局,很大程度上由其身后的地产公司决定。彼时尚且规模有限的花样年,注定无法为彩生活提供足够的协助,彩生活的发展,高度依赖于自身发展的张力。

穷则思变的彩生活,迎来了千载难逢的良机,那就是中国移动互联网行业的大发展

2012年,中国移动互联网大爆发,移动应用与消息流型社交网络并存,体现了互联网的社会价值和商业价值,并呈现出空前繁荣的景象。同年,社区O2O进入了萌芽发展期,并在2013-2014年开始受到资本关注。

移动互联网的发展与社区O2O的爆发,为苦苦思索如何弯道超车的唐学斌提供了全新的思路与截然不同的发展思考。在彩生活的招股说明书上,明确的写出了彩生活将继续发展线下及在线服务平台,并提升彩生活网站的客户服务质量及使用量。

2013年,彩生活首款社区服务应用“彩之云”APP正式上线。彩之云具有入口概念的服务,如缴费、投诉、维修、租房、装修等,同时还有与用户生活紧密相关的服务,例如微商圈、便民服务等。

为了增加用户粘性,彩生活开始建立生态圈。在2014年增加了理财板块,并和嘿客、京东、海外直购网站等建立了合作。

时间来到了2015年,社区O2O热潮逐渐退去,但彩生活加码社区O2O的决心却未曾改变。公开资料显示,彩生活一直在尝试通过并购物业公司并为物业公司提供顾问服务来推进社区O2O服务,其中并购物业公司后通过实施标准化、集约化、自动化的物业管理服务来降低成本,提升效率,大幅提高物业服务的盈利能力,进而孵化社区O2O业务的发展。

2017年,唐学斌更是公开表示,彩生活计划在三年内,也就是到2020年,实现25亿平方米管理面积规模。彩生活也将从一家物业管理公司完全转变为一家互联网公司,专注于物业管理公司服务平台的搭建。唐学斌同时表示,如果不蜕变成互联网公司,等待的就是灭亡。

结果想必大家都知道了,彩生活并没有蜕变成互联网公司,同时核心资产也被售卖,唐学斌更是早早消失在台前。

某种程度上,唐学斌的言论,似乎也是正确的。

浮沉 3000天的盛衰

2021-10-17,唐学斌获委任为彩生活的董事;2021-10-17,彩生活上市前夕,唐学斌被调任为执行董事,并担任彩生活行政总裁。2021-10-17,碧桂园服务发布公告称,其旗下碧桂园物业香港与彩生活签订股权转让协议,彩生活服务的核心资产邻里乐将以不高于33亿元的总代价被收购。

从谋划上市并进行人员调整,到唐学斌一步步退居幕后,再到核心资产被收购,彩生活走完了自身3000余天的上市路。

这是一条快速冲顶、缓慢下降同时各种意外交织的路。

2021-10-17,彩生活正式登陆港交所,掀开了物业公司奔向资本市场的帷幕。2021-10-17,上市仅四天,彩生活即以55.6亿港元市值反超母公司花样年控股,实现了自身在资本市场的大跨越。2015年4月,彩生活股价、市值频创新高,股价最高接近13港元,市值最高接近200亿港元。

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来源:彩生活招股说明书

而当时持股比例超20%的唐学斌,也一度成为物业从业人员在资本市场的代言人。

但当时没人敢相信,这会是彩生活在资本市场的最高光时刻。

其后,彩生活开始了自身如流星划过夜空般的坠落之旅。

2015年5月到8月,彩生活股价重挫超过60%。随后,彩生活股价更是连续缓慢下跌,除了两次短暂的反弹,彩生活的股价均呈下行趋势。2021-10-17,彩生活收盘报2.23港元,创历史新低。

彩生活和唐学斌不是没有想过办法,但是种种试图拯救颓势的努力最后却都如过眼云烟般,昙花一现。

从规模扩张到加码社区O2O,再到收并购与发力高端物业同时并表优质资产,彩生活的努力不可谓不小,改革的决心不可谓不大。

规模方面,截至2021-10-17,彩生活合约管理建筑面积及顾问服务面积分别为0.63亿平方米及0.28亿平方米;2014年,彩生活的合约管理总建筑面积暴涨至2.25亿平方;2015年,彩生活的合约管理总建筑面积增至3.03亿平方米。截止2021-10-17,彩生活合约管理总建筑面积达到了5.54亿平米,合作面积达到了5.69亿平米,平台的服务面积总计11.22亿平米。

规模扩张的同时,彩生活在社区O2O方面也并未松懈。

公开资料显示,在2016年底,彩生活打破了原有的社区服务管理理念和模式,主张转型做互联网平台,通过培育高毛利率的增值服务挖掘利润空间;2018年3月,彩生活转型主打产品彩惠人生正式发布,显示其依然坚持O2O发展战略的决心。在彩生活2018年业绩发布会上,彩生活CEO唐学斌表示,彩生活2019年的“纲”就是彩惠人生,彩惠人生将是彩生活新时期看英雄、论成败的关键所在。

根据彩生活2019年报,截至2021-10-17,彩生活生态圈注册用户数增加至约0.36亿人,其中生态圈活跃用户数增加至0.17亿人。在2019年,彩生活在线平台累计GMV约为121.3亿元,同比增长28.4%;增值服务收入累计4.01亿元,毛利率保持在92.6%的相对高位,贡献溢利31.3%。

此外,彩生活也开始在高端物业领域频频发力。

2015年2月,彩生活斥资3.3亿元收购开元国际100%股权;2018年2月,彩生活又以20.12亿元的代价收购深圳万象100%收益权以及万象美(原万达物业)100%股权,这也标志着彩生活将正式并表万象美。与此同时,开元国际与万象美,也是彩生活高端服务的主要平台。

但上述这些动作,除了带来股价的两次小幅反弹外,并未激起任何水花。而每次反弹之后,迎接彩生活的,都是更大的跌幅。

直到2021-10-17彩生活股价创历史新低,直到彩生活服务的核心资产邻里乐被碧桂园服务收购并停牌至今。

彩生活董事会主席潘军在2021-10-17的投资者见面会上表示,“我认为彩生活应该是千亿级的公司,而不应该是现在这样的状况。按照同行面积,可以看到彩生活的价值,取决于投资者对我们的观点。我们实际上是台上的舞者,你们的掌声越热烈,我们的表演越精彩。”

事到如今,无论观众的掌声如何热烈,潘军都再也没有表现的机会了。

看遍群山万重,未曾想出发时已是巅。

抉择 新思维的无措

在3000天的浮沉史中,彩生活曾经试图扭转发展的航道,但后来的结果表明,彩生活的调整为时已晚,资本市场反响平平。

或许,快速发展的诉求与新思维使得彩生活和唐学斌忘记了,服务是有价的,满意度是很贵的,客户不满意后果是很严重的。

更重要的是,面对这一切,互联网是无能为力的。

此时回头,再看当时彩生活的企业介绍,似乎更像是一场黑色幽默。

“彩生活物管模式是建立在互联网、移动互联网、物联网与云计算等高新技术基础之上的一种全新的物业服务与运营模式。彩生活服务模式是一种全新的物业服务理念,在房地产开发及运营上,创造性地将“房子+社区+技术+服务”完美地结合起来。彩生活通过互联网和云计算技术,为社区业主提供全家全生命周期的居家生活 服务体验,并致力于建立一个满足用户需求的信息产品服务交流平台。”

一个无法否认的现实却是,直到今天,尚未有物业公司真正的将互联网、移动互联网、物联网与云计算等技术较为成熟的运用在日常管理与服务的过程中,更遑论建立一个满足用户需求的信息产品服务交流平台。

而直到2019年,彩生活仍然在强调,将社区新零售模式与交纳物业管理费的场景结合,住户通过“彩惠人生”购买日常生活所需的商品和服务,扣减住户所需要缴纳的物业管理费。

随着时间的推移,彩生活也渐渐的放弃押注互联网的发展战略,互联网模式也随着2019年彩生活高层人事的变动戛然而止。

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来源:彩生活官网

2019年9月,彩生活执行董事新增潘军、陈新禹,两人原为非执行董事;唐学斌辞任行政总裁,获委任为首席执行官,并继续为公司执行董事;黄玮获委任为行政总裁,同时继续为公司执行董事,执行董事由2人扩充到4人。2019年12月,彩生活再发公告,唐学斌调任为公司非执行董事并辞任首席执行官,仅继续担任公司副董事长;同时,其首席执行官及提名委员会成员身份将由行政总裁黄玮接任,薪酬委员会成员身份则被执行董事陈新禹取代。这也意味着彩生活开始对以往发展战略进行反思,并逐步开始转型。

公开资料显示,黄玮此前负责开元国际及万象美的管理及整合,也是彩生活高端服务平台的主要推动者。

但困扰彩生活的新问题接踵而来。彩生活过去几年来形成的标签能否轻易被撕掉?开元国际、万象美、彩生活社区能否进行有效的整合?项目本身及客户能否接受?

2021年3月,黄玮辞任彩生活执行董事及首席执行官,正式宣告彩生活进军高端物业领域并扭转自身形象与发展路径的努力失败。

这里可以插一句题外话,那就是为什么互联网面对物业管理会无能为力。

物业行业作为一个服务行业,满意度和服务都是有价的,甚至很贵的,彩生活的盈利能力根本不足以支撑自身如此巨大的投入,锦上添花的互联网行业,终究做不到雪中送炭。

以某央企物业公司为例,为了提升其某代表性项目的客户满意度,一年投入数百万元,通过加装楼层垃圾桶、进行公区更新改造等方式,满足业主诉求,最终将满意度从不到60分提升到90分以上。然而,该小区总户数仅有300余户,物业公司户均投入接近1万元。

若照此计算,彩生活为了客户满意所需投入的资金,可能高达数百亿元之巨。

而这巨大的代价,起因仅仅是发展初期公司路径选择上的一个小失误。

坏的结果往往源自无效的行动,无效的行动总是诞生于认知的不足。或许,再来一次,唐学斌的新思维,会更加的全面完整;成功的可能,也会更大。

回首 被注定的结局

有人摸索着前往罗马,有人生来就在罗马,也有人生在罗马却莫名其妙被抄家。

从结果来看,彩生活与唐学斌,既是摸索着前往罗马的物业探路者,也是误入歧途叠加家门不幸的行业献祭者。

回顾彩生活的成长历程,其快速发展过程中的三大利器,最终化身为了噬主的三大黑洞。而这三大利器与黑洞,分别为:低价项目、酬金制以及O2O。

低价中标项目与频频出手低端项目,是彩生活发展过程中绕不开的话题。

早在2005年6月,彩生活便以1.58元/平方米的超低价格和深圳在建楼盘“左庭右院”的开发商正式签约。

在2013年彩生活开始快速扩张之后,其单位在管面积贡献的物业费出现持续下滑,表明彩生活在快速的扩张过程中,新纳入管理的住宅社区质量低于原有住宅社区,新纳入管理的住宅社区的物业费水平更低,导致单位面积物业费出现下滑。

而在2014-2016年规模狂飙突进的3年中,彩生活的物业费范围下限被频频刷新。以深圳为例,2014年酬金制收费项目中,物业费最低价为0.5元/平方米/月,2016年物业费最低价则降至0.4元/平方米/月;在华南(不包括深圳),2014年酬金制收费项目中,物业费最低价为0.6元/平方米/月,2016年物业费最低价则降至0.3元/平方米/月,降幅高达50%。包干制收费项目中,2014年深圳的项目物业费为3.5元/平方米/月,2016年深圳的项目物业费最低价则降至1.0元/平方米/月。

在物理管理费用创新低的同时,唐学斌还曾表示,物业管理应该从管理转向服务,如果增值服务做得好,物业管理费用甚至可能“零费用”。

然而,事实证明唐学斌太过于理想化了。

由于低价项目往往面临收缴困难、管理难度大、维护成本高等问题,为了规避风险,彩生活在此类项目中频频使用酬金制收费模式。

酬金制即物业管理公司收取业主的物业管理费,向业主提供各种服务,并按一定比例在物业管理费中提取适当酬金作为物业报酬,物业管理费结余归业主所有,不足则由业主缴纳管理费补足。这一方面可以避免物业费不足出现亏空需要自身弥补,也可以稳定计提利润并提高物业公司整体盈利水平。

但酬金制虽然可以短时间内提高物业公司的盈利表现,但如果前期预收物业费不足,则需要业主后期补缴。如果业主拒绝补交,在现有情形下,物业公司往往选择降低服务内容与质量,最终造成业主、项目与物业公司三输的局面。

广东省物协当值执行会长杨国贤曾表示,物业管理行业未来前景如何、有多大想象空间,最终要看物业管理行业能在国家发展过程中做什么、做多好。

彩生活新委任及终止面积的变化从侧面说明了这一问题。2016-2021年上半年,彩生活新委任面积分别为3656万平方米、5116万平方米、6994万平方米、2204万平方米、767万平方米、619万平方米;终止面积分别为1207万平方米、1044万平方米、929万平方米、1547万平方米、611万平方米、475万平方米;新接管面积与退出面积的差值分别为2449万平方米、4072万平方米、6065万平方米、657万平方米、156万平方米、144万平方米。转折点发生在2018-2019年两年间,2018年彩生活新委任面积创新高,新委任面积与终止面积差值达到6064万平方米;2021年上半年新委任面积则创新低,差值骤降至144万平方米。若此趋势持续,彩生活营收与在管面积将双双面临下跌的局面。

如果说终止面积大幅增加只是表象,那么客户不满意可能就是背后的原因。2019年彩生活业绩发布会上,彩生活方面表示:“公司在互联网长期的、持续的、大规模的投入,客观上挤压了基础物业的利润,导致基础物业品质不能得到有效的保障和提升,而在品质、客户满意度下降之后,物业费收缴率也有所下降。“由此可见,彩生活方面也意识到了问题。

社区O2O的影响更加简洁明了。除了上市期间成为公司高管四处演讲的资本并吞噬了彩生活大量的资金外,其并未给彩生活带来新的发展路径以及持续增长的新的利润点,反而干扰了彩生活的发展重点并耽误了宝贵的转型的时间。

广东物协副会长鲁军曾表示,当下无论是关于内部管理、增长还是其他方面,物业行业大多都是借用其他领域方法论,并没有形成自己的发展范式与内在逻辑。无论是某些头部物业公司提到的创造需求,还是规模效应,都很少有企业去思考这些理论在物业行业的正当性、必要性与意义。

最终,在物业行业O2O纷纷爆雷的情况下,彩生活的O2O也正式消失在其2020年的年报中。

只有当结局尘埃落定,从业人员及局中人才会发现,原来,通往地狱的路,从哪个方向走都是畅通的。

悲歌 急加速的坠落

内忧外患,彩生活的结局早已注定;家门不幸,彩生活只能加速向下。

2018年下半年至今,轰轰烈烈的物业上市潮持续推进。据笔者不完全统计,2018年11月至2021年7月,A+H股共有43家物业公司新上市,平均下来每月都有超过1家物业公司上市。

当稀缺不在,那些美好的滤镜将再也描绘不了未来。

对于近期频频经历人员变动与七年之痒的彩生活而言,原有的品牌与发展路径已经难以支撑自身的估值体系,新的发展模式势在必行。

2021-10-17,花样年控股和彩生活联合发布公告,拟分拆旗下商业及综合混合用途物业业务至香港联交所单独上市。预期于建议分拆完成后,新的上市公司将从事提供有关商业物业、综合混合用途物业、公共设施、工业物业的物业管理服务及商业营运服务。

这是彩生活遭遇的真正意义上的第一次危机,虽然并未最终落地,但彩生活这一上市主体实际上已经岌岌可危。

未曾想到,不久之后,祸起萧墙。

近日,彩生活母公司花样年控股发布公告称,花样年针对2021-10-17到期的、余额为2.06亿美元的美元债未能按时偿还,构成债务违约。

此前的9月22日,花样年控股还公开表示:“公司经营情况良好,运营资金充裕,不存在任何流动性问题。”

显然,花样年的流动性存在问题。而彩生活,已经并且无可奈何的成为了挽救花样年的垫脚石。

2021-10-17,碧桂园服务发布公告称,其旗下碧桂园物业香港与彩生活签订股权转让协议,彩生活服务的核心资产邻里乐将以不高于33亿元的总代价被收购。

公开资料显示,交易完成后,碧桂园服务将持有彩生活几乎所有核心资产,包括万象美物业、开元国际以及长白山旅游度假区物业等。

2015年和2018年初,彩生活分别以3.3亿元和20.12亿元收购了开元国际和深圳万象100%收益权以及万象美100%股权。在物业公司估值水涨船高的当下,这个价格,花样年还是割了不少肉的。

而割肉的结局,是花样年的一丝生机,也是彩生活的轰然落地。

彩生活,基本确定要再见了。再见,很可能将再也不见。

后记

时钟拨回到两年前,彩生活的一纸公告,宣告唐学斌时代的结束。其透过Splendid Fortune持有的彩生活的权益,预计也将很快兑现离场。

随着彩生活成为空壳,这个物业行业第一股,终究没有扛过七年之痒。

一个时代已经结束了,那个时代很模糊,很不确定,背景不是最重要的因素,但充满了探索与拼搏的希望。

一个时代已经到来了,这个年代很雷同,很浮夸,规模成为了最重要的诉求,但不知道还有没有希望。

一个时代转身的背后,必然有无数的事情将要发生,谁又能笑到最后?

从效率优先兼顾公平,到公平优先兼顾效率,物业行业的发展之变与发展之思,静待终局

(责任编辑:罗浩)
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彩生活的3000天 唐学斌的20年
来源:中国网地产2021-10-17 10:42:49
照此计算,彩生活为了客户满意所需投入的资金,可能高达数百亿元之巨。
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